Какие преимущества и недостатки оформления передачи недвижимости по договору дарения или по договору купли-продажи?

25.09.2025

Какие преимущества и недостатки оформления передачи недвижимости по договору дарения или по договору купли-продажи?

Договор дарения и договор купли-продажи недвижимости отличаются друг от друга, в частности, наличием или отсутствием оплаты по договору, лиц, имеющих право преимущественного приобретения доли (в случае отчуждения доли объекта недвижимости), необходимости нотариального удостоверения, а также налоговыми последствиями.

Рассмотрим основные отличия в оформлении недвижимости по договору дарения и по договору купли-продажи.

Наличие или отсутствие оплаты

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это недвижимое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ).

По договору дарения недвижимости одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимое имущество в собственность (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

Таким образом, одно из главных отличий этих двух видов договоров - наличие или отсутствие оплаты.

Возникновение права совместной собственности у покупателя, находящегося в браке

Если приобретатель недвижимости (покупатель или одаряемый) находится в браке, то правовые последствия приобретения такого имущества по договору купли-продажи и договору дарения будут разными.

Недвижимое имущество, полученное по договору дарения, поступает в единоличную собственность одаряемого. Имущество, приобретенное по договору купли-продажи, по общему правилу поступает в совместную собственность покупателя и его супруга (супруги).

Соблюдение преимущественного права покупки при продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество

При продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество одновременно с соответствующим объектом недвижимости (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

При заключении договора дарения доли недвижимого имущества преимущественное право ее приобретения у кого-либо отсутствует.

«Стоит обратить внимание! Договор купли-продажи или дарения, в результате которого площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из участников долевой собственности и определяемая пропорционально размеру доли каждого из них, составляет менее 6 кв. м общей площади такого помещения, является ничтожным (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ)» - предупредила заместитель руководителя Управления Росреестра по Еврейской автономной области Светлана Гришаева.

Обязательное нотариальное удостоверение

Заключенный между гражданами договор дарения недвижимости должен быть удостоверен нотариально (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

Договор купли-продажи по общему правилу не требует обязательного нотариального удостоверения. Исключение составляют, в частности (ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

· сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

· сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество (за исключением, в частности, сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке).

Уплата НДФЛ

В случае заключения договора купли-продажи недвижимости, которая находилась в собственности продавца менее минимального срока владения, у него по общему правилу возникает обязанность по уплате НДФЛ (п. 17.1 ст. 217, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

При заключении договора дарения НДФЛ обязан уплатить одаряемый. Исключение составляет заключение договора дарения между членами семьи и (или) близкими родственниками. К таковым относятся супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (п. 1 ст. 41, п. 1 ст. 210, п. 18.1 ст. 217, пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Об Управлении Росреестра по Еврейской автономной области

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, а также функции по государственной кадастровой оценке, федеральному государственному надзору в области геодезии и картографии, государственному земельному надзору, надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контролю деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих.

Руководителем Управления Росреестра по Еврейской автономной области является Зуева Светлана Евгеньевна.

https://rosreestr.gov.ru
Наша страница в социальных сетях: Управление Росреестра по Еврейской АО
https://vk.com/public211690935 ,
https://ok.ru/profile/589219754402

Контакты для СМИ
Отдел организации, мониторинга и контроля, правового обеспечения,
защиты государственной тайны и мобилизационной подготовки,
государственной службы и кадров, контроля и надзора в сфере саморегулируемых организаций
тел.: 8(42622)21773 электронная почта: 79_upr@rosreestr.ru
679016, г. Биробиджан, пр. 60-летия СССР, 26